Pelabur Hartanah… semuanya negatif?

0
588

Pelabur hartanah.. terpulang dari sudut mana anda melihat mereka yang pasti ada yang melihatnya secara positif dan sudah pasti juga akan ada yang memandang sinis dan menuduh mereka antara penyebab kenaikan harga hartanah. Betul atau tidak mereka merupakan punca kenaikan harga hartanah mendadak.. saya fikir kita perlu lihat dari pelbagai perspektif dan secara menyeluruh.

Secara amnya, pelabur hartanah merujuk kepada mereka yang membeli hartanah sama ada hartanah kediaman, komersil, pertanian dan sebagainya untuk tujuan menambah kekayaan atau mendapatkan keuntungan sama ada melalui penjualan semula ataupun penyewaan.  Oleh itu membeli atau memiliki rumah untuk didiami tidak lagi dikira sebagai pelabur hartanah walaupun anda mungkin memperolehi keuntungan hasil daripada ‘pelaburan’ anda membeli hartanah tersebut dan menjualnya pada harga yang lebih tinggi.

Berdasarkan takrifan di atas mereka yang membeli hartanah untuk tujuan dijual semula atau mendapatkan keuntungan melalui penyewaan semula bolehlah dikatakan seorang pelabur hartanah secara amnya.  Jadi, adakah mereka ini punca kenaikan harga hartanah?

Secara mudahnya, berdasarkan kitaran ekonomi, permintaan dan bekalan akan mempengaruhi harga sesuatu produk.  Di dalam pasaran hartanah, kita sedia maklum bahawa tanah adalah terhad, dan seterusnya menyebabkan bekalan hartanah juga dihadkan dengan luas kawasan tanah yang wujud di sesuatu tempat.   Apabila wujud permintaan yang semakin meningkat, bekalan (hartanah) yang terhad ini akan dipengaruhi secara langsung dan seterusnya menyebabkan kenaikan harga disebabkan bilangan bekalan yang tidak mencukupi.

Dengan bilangan pembeli yang layak semakin meningkat, semakin sukar untuk mereka yang ‘kurang layak’ untuk membeli disebabkan beberapa faktor lain seperti bidaan harga, kelayakan pinjaman dan kadangkala wujudnya “customer preference” dikalangan pemaju dan juga bank.   Kebiasaannya pelabur hartanah merupakan mereka yang ‘layak’ dan tiada masalah untuk membeli hartanah dan mendapatkan pinjaman atas faktor kewangan dan biasanya menjadi keutamaan kepada pemaju dan bank untuk menjual dan memberikan pinjaman.  Golongan ini biasanya diletakkan di bawah kategori berisiko sederhana atau rendah berbanding mereka yang ‘cukup-cukup makan’ yang diletakkan di bawah kategori berisiko tinggi dan sukar mendapatkan pinjaman.

Bagi seorang pelabur hartanah biasanya mendapatkan pinjaman bukanlah suatu perkara yang menjadi isu, walaupun sedia maklum rumah ketiga dan seterusnya hanya layak mendapat margin pinjaman 70%, pelabur hartanah biasanya akan terus membeli mengikut perancangan mereka dan faktor kewangan yang mengizinkan.   Adakah ini salah mereka?  Pada pendapat saya… Tidak!.   Ini kerana adalah menjadi perkara yang boleh dikatakan lumrah untuk seseorang membeli sesuatu yang mereka ‘mampu’ dan wujudnya keinginan untuk terus menjana pendapatan berdasarkan apa yang mereka ada sama ada melalui pelaburan, simpanan dan sebagainya.  Kadangkala kita yang tidak berkemampuan menyalahkan golongan ini kerana membeli hartanah yang banyak, namun belum tentu jika kita mencapai tahap kemampuan atau kewangan seperti mereka kita akan berhenti membeli atau tidak membeli rumah atau hartanah lebih daripada satu atau dua atas tujuan pelaburan.

Oleh itu pada pendapat saya, perkara yang perlu dilihat semula dan dibuat kajian semula adalah faktor-faktor lain seperti yang dinyatakan di atas dalam usaha mengawal kenaikan harga.   Dan mereka yang bertanggunjawab melaksanakannya adalah kerajaan dan juga agensi lain seperti Bank Negara.

Buat masa ini apa yang dilakukan oleh kerajaan bolehlah diberikan pujian dalam mengawal harga hartanah dan memberi keutamaan kepada pembeli rumah pertama.   Antaranya ialah Cukai Keuntungan Harta Tanah yang dinaikkan kepada 30% untuk 3 tahun pertama, margin pinjaman rendah untuk pembelian rumah ketiga dan seterusnya, penjualan rumah di bawah harga RM300K untuk pembeli pertama sahaja dan skim-skim galakan untuk pembeli pertama.   Namun begitu penambahbaikan harus terus dilaksanakan oleh kerajaan dalam mengawal harga hartanah dari terus dipengaruhi oleh aktiviti spekulasi.

Pelabur hartanah juga bagi saya ada positifnya terutama mereka yang membeli rumah-rumah lama yang rosak seperti melalui lelongan untuk dibaiki dan dijual semula.   Pengalaman saya menguruskan NPL melihat banyak rumah-rumah terbiar dalam keadaan yang uzur dan tidak  didiami sebenarnya merosakkan pandangan dan juga tidak disenangi jiran-jiran berdekatan.

Rumah-rumah ini biasanya memerlukan kos baikpulih yang tinggi dan kebiasaannya tidak dibeli oleh pembeli biasa yang tidak mempunyai simpanan atau tunai untuk membuat baikpulih yang biasanya menelan kos puluhan ribu.  Di sinilah saya melihat kelebihan yang boleh disumbang pelabur-pelabur hartanah dalam membeli hartanah-hartanah terbiar ini untuk dibaikpulih dan kemudiannya disewa atau dijual semula dalam keadaan yang baik.  Hartanah-hartanah ini kemudiannya boleh dibeli oleh mereka yang layak tanpa perlu risau lagi untuk mengeluarkan kos yang banyak untuk baikpulih rumah.

Secara ringkasnya supaya lebih mudah difahami, kita boleh melihat contoh berikut:-

Gambar Hiasan: Hartanah kosong dalam keadaan uzur.

Contoh:  Rumah uzur teres 1 tingkat, dilelong pada harga RM80K sedangkan harga pasaran adalah RM160K.  Kos baikpulih dianggarkan berjumlah RM30K-RM50K.  Untuk mereka yang tidak mempunyai simpanan sebanyak ini sudah pastinya tidak akan mengambil risiko untuk membeli kerana pinjaman bank bukanlah berdasarkan harga pasaran tetapi harga belian, iaitu RM80K dan pinjaman biasa pada kadar 90% sahaja.
Dalam kes ini, jika seorang pelabur membeli hartanah tersebut dan membuat baikpulih untuk dijual semula, ianya membolehkan pembeli membeli sebuah hartanah yang berkeadaan elok untuk didiami dan di dalam masa yang sama boleh memohon pinjaman setara dengan harga pembelian tanpa perlu risau untuk mengeluarkan kos tambahan puluhan ribu untuk dibaiki.  Adakah pelabur akan mendapat keuntungan sebanyak RM30K-RM50K?  Sebenarnya tidak…

Siapa yang mendapat manfaat dalam kes seperti ini?

  1. Pembeli – dapat membeli hartanah yang baru dibaikpulih seperti rumah baru dan mendapatkan pinjaman yang cukup untuk membeli rumah yang diinginkan.  Dalam sesetengan keadaan kebanyakan baik pulih bukan sahaja secara kosmetik (cat atau menukar pintu) tetapi turut melibatkan sistem pendawaian elektrik, paip, bumbung dan lain-lain yang baru.
  2. Penjual/Pelabur – biasanya orang hanya melihat pada satu pihak ini sahaja yang mendapat keuntungan.  Tetapi sebagai seorang pelabur sudah pasti mereka inginkan keuntungan atas pelaburan mereka.  Biasanya pelabur akan menjual rumah yang sudah dibaikpulih pada harga pasaran namun dalam sesetengah keadaan ada diantara mereka yang menjual sedikit lebih rendah dari harga pasaran dan ada juga yang menyewakan rumah tersebut dan tidak terus menjualkannya untuk keuntungan.
  3. Jiran-jiran – Perkara ini jarang disedari oleh kebanyakan kita.  Namun berdasarkan pengalaman saya jiran-jiran amat mengalu-alukan jika ada rumah bersebelahan atau sekitar mereka di baikpulih.  Ini kerana sesetengah jiran terpaksa mengeluarkan kos sendiri untuk pembersihan seperti memotong rumput dsb kerana tidak mahu ia meberikan kesan kepada rumah mereka.  Di dalam masa yang sama, dengan peningkatan rumah-rumah yang berada di dalam keadaan baik, ianya akan meningkatkan permintaan dan memberikan kesan positif kepada pemilik sedia ada.
  4. Kerajaan – Jangan lupa kerajaan juga sebenarnya mendapat hasil daripada sebegini.  Penjual atau pelabur seperti ini tertakluk kepada Cukai Keuntungan Harta Tanah dan keuntungan yang mereka jana sebenarnya perlu dibayar cukai.  Oleh itu tidak semua keuntungan disimpan oleh pelabur, tetapi sebahagiannya pergi kepada kerajaan melainkan jika pelabur atau penjual melupuskan/menjual hartanah tersebut selepas tempoh 5 tahun (bagi penjual individu).

Oleh itu secara peribadinya saya melihat dari sudut positif pelabur hartanah seperti ini.. tetapi… tidak untuk mereka yang membeli hartanah baru dan merancang untuk menjualkannya setelah siap untuk keuntungan.  Inilah spekulator sebenar yang perlu dibendung di mana pada pendapat saya kerajaan mungkin boleh mengenakan cukai CKHT berbeza pada kadar sehingga 80% untuk tahun pertama dan 50% untuk tahun kedua bagi ‘flipping’ atau penjualan semula untuk hartanah baharu.

Sebenarnya pelabur hartanah tidak terhad kepada apa yang saya kongsikan di atas sahaja, tetapi untuk artikel ini saya fikir cukup untuk memberikan sedikit perspektif positif dan sebaliknya yang perlu kita lihat pada pelabur hartanah.  Insya Allah di dalam perkongsian akan datang saya akan kongsikan kesan spekulasi pada harga hartanah dan apa langkah yang boleh kerajaan pertimbangkan untuk menanganinya.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here