Apa maksud kaveat (caveat)?

Sebelum saya menulis posting ni, saya ingin ucapkan terima kasih kepada seorang Ahli TipsHartanah, iaitu Cik Zafirah sebab mengingatkan saya semula untuk menulis tentang Kaveat ni. Saya harap ‘posting’ saya ni dapat menjawab persoalan beliau.

Ok.. Persoalan yang biasa ditanya.. Saya lihat di dalam Geran saya tiba-tiba ada didaftarkan (dimasukkan) Kaveat Persendirian sedangkan saya tidak tahu apa-apa mengenainya. Apakah sebenarnya Kaveat Persendirian tersebut? Dan apakah kesannya apabila geran saya didaftarkan kaveat persendirian tersebut?

Sebenarnya ramai yang kurang tahu atau kurang arif mengenai istilah-istilah seperti ini dan kesannya terhadap mereka di dalam hartanah dari segi undang-undang. Jika kita ambil Kaveat ini sendiri sebagai contoh, kesan sebenarnya adalah amat besar sekali kepada pemilik tanah tersebut.

Ini kerana apabila sesuatu kaveat dimasukkan (didaftarkan) ke atas sesuatu hakmilik tanah, maka ianya akan menghalang sebarang urusan daripada berlaku ke atas tanah tersebut! Maksudnya?…
maksudnya di sini adalah apabila hakmilik anda telah dimasukkan kaveat, maka anda tidak boleh menjual… menggadai atau menyewakan tanah tersebut atau apa juga urusan pindahmilik kepentingan sehinggalah kaveat tersebut dikeluarkan atau secara automatiknya tamat tempoh.

Ada berapa jenis kaveat?
Berdasarkan yang termaktub di dalam Kanun Tanah Negara (Akta 56 1965), Kaveat adalah terbahagi kepada 4 iaitu:

1) Kaveat Pendaftar (Registrar’s Caveats) – Kaveat yang dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar Tanah ke atas Dokumen Hakmilik (Document of Title)

2) Kaveat Persendirian (Private Caveats) – Kaveat yang boleh dimasukkan oleh individu atau badan persendirian yang mempunyai kepentingan ke atas sesuatu tanah tersebut.

3) Kaveat Pemegang-Lien (Lien-Holders’ Caveats) – Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mana memegang dokumen hakmilik sebagai cagaran untuk tujuan tertentu seperti pemberian pinjaman (contohnya bank).

4) Kaveat Amanah (Trust Caveats) – Kaveat ini hanya dimasukkan oleh Pendaftar terhadap sebarang tanah atau kepentingan yang dimiliki oleh seseorang individu atau badan sebagai pemegang amanah.

Terdapat beberapa keadaan tertentu yang membezakan kaveat-kaveat di atas dimasukkan. Secara ringkasnya, Kaveat Pendaftar adalah lebih kepada melindungi kepentingan yang berkaitan dengan hak-hak kerajaan atau individu pemilik tanah tersebut. Sebagai contohnya, untuk menghalang urusniaga palsu atau dicurigai daripada berlaku ke atas tanah tersebut atau kadangkala dimasukkan untuk tujuan siasatan rasmi cthnya polis, LHDN, dsbnya ke atas hartanah tersebut.

Bagi Kaveat Persendirian pula, ianya adalah lebih jelas dan mudah difahami. Kaveat jenis ini boleh dimasukkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai kaitan kepentingan terhadap hakmilik tanah tersebut, walaupun bukan miliknya. Contohnya adalah orang yang telah membuat sebahagian pembayaran deposit untuk pembelian tersebut atau orang yang mempunyai perjanjian  pajakan yang didaftarkan ke atas tanah tersebut. Walau bagaimanapun, kaveat persendirian ini tidak menghalang dari urusan-urusan lain daripada berlaku ke atas hakmilik tersebut seperti endorsement tertentu. Kaveat persendirian akan terbatal dengan sendirinya selepas 6 tahun.