Sebelum saya menyentuh mengenai topik ini saya ingin mengucapkan terima kasih kepada Saudari Norazira Mat Som (seorang pelajar IPT, jurusan hartanah) yang bertanyakan mengenai perkara ini. Soalan beliau adalah seperti berikut:
“Saya ingin mengetahui pendapat di pihak blog ini tentang adakah kadar faedah memberi kesan yang signifikan terhadap permintaan perumahan. Secara teorinya, kadar faedah pinjaman yang tinggi akan membantutkan pasaran harta tanah dan jika kadar faedah pinjaman adalah rendah, ia mampu meningkatkan kuasa beli isi rumah untuk membeli rumah sekaligus membuat pinjaman perumahan. Pernahkah isu-isu sebegini dibangkitkan? atau adakah kadar faedah pinjaman tidak perlu dikaji dinegara kita kerana ia secara teorinya telah diketahui. Saya memerlukan pandangan pihak tuan/puan kerana isu ini telah menimbulkan kekeliruan diantara ……”
Dalam menerangkan mengenai kesan kadar faedah terhadap permintaan perumahan (atau lebih tepatnya terhadap hartanah), adalah sebaiknya untuk kita memahami terlebih dahulu apakah yang dimaksudkan dengan Kadar Pinjaman Asas (atau Base Lending Rate). Kadar Pinjaman Asas (KPA/BLR) ini biasanya anda dapat lihat di semua tawaran pakej pinjaman oleh bank yang mana ianya digunakan oleh bank sebagai asas kadar faedah untuk pekj pinjaman mereka.
Anda boleh melihat ianya ditulis sama ada seperti berikut:
BLR-1.8% , BLR+0.0% , BLR+1.0% dan sebagainya.
BLR ini merupakan satu kadar yang telah ditetapkan oleh Bank Negara dan pada masa ini ditetapkan pada kadar 6.75%. Semua bank adalah tertakluk pada kadar ini dalam memberikan pinjaman kepada pelangan mereka.
Menjawab kepada persoalan di atas, Adakah kadar faedah memberikan kesan signifikan terhadap permintaan rumah dan adakah ianya membantutkan pasaran hartanah jika kadar adalah tinggi?
Soalan ini sememangnya adalah subjektif berdasarkan kepada siapa yang bertanya dan ianya boleh memberikan pelbagai respons dari orang yang berlainan sepertimana yang saudari Norazira nyatakan. Berdasarkan pengalaman saya, walaupun kadar faedah merupakan salah satu faktor yang dipertimbangkan dalam membuat pembelian hartanah, ianya BUKANLAH faktor utama dalam membuat pembelian sesuatu hartanah terutamanya dikalangan pelabur. Ini bermaksud dalam membuat keputusan membeli hartanah seperti rumah, kadar faedah bukanlah perkara pertama yang dipertimbangkan oleh pembeli sama ada untuk membeli atau tidak. Ianya mungkin menjadi faktor kedua, ketiga, keempat atau bagi sesetengah orang… tidak pun mempertimbangkannya asalkan mereka mendapat kelulusan pinjaman dari pihak bank (kes benar dan banyak terjadi!).
Dalam sesetengah keadaan, kebanyakan pembeli lebih mempertimbangkan faktor hartanah itu sendiri iaitu sama ada ianya sepatutnya dibeli (mungkin kerana faktor bekalan terhad, lokasi yang strategik dsb) ataupun faktor lain seperti kewangan dan ‘timing’ yang betul untuk membelinya.
Saya memberikan contoh seperti berikut:
1) Ali ingin membeli rumah di kawasan A kerana lokasinya yang berhampiran tempat kerja. Dalam masa yang sama lokasi tersebut sememangnya menjadi pilihan ramai dan amat susah untuk memperolehinya kerana terdapat permintaan yang tinggi. Oleh itu, apabila terdapat sahaja rumah untuk dijual, sudah pastinya ramai yang akan berminat (termasuk Ali) mahu membelinya (tentunya pada harga yang munasabah) dan jarang sekali mengambilkira faktor kadar faedah pinjaman sebagai faktor untuk membeli.
2) Satu projek perumahan dengan bilangan unit terhad telah dilancarkan oleh pemaju terkenal di lokasi strategik. Pelbagai lapisan prospek yang berminat telah datang untuk membeli termasuklah pelabur dan juga mereka yang membeli untuk mendiami. Jika unit yang dilancarkan adalah 40 unit dan mereka yang datang sehingga 500 orang yang berminat, sudah pastinya ramai yang tidak mahu melepaskan peluang tersebut dan dalam keadaan ini kadar faedah bukanlah faktor yang diperrtimbangkan lagi oleh mereka dalam membuat keputusan. Ini kerana matlamat utama adalah untuk mendapatkan rumah tersebut dan kebanyakan bank memberikan pinjaman pada kadar yang hampir sama dan berdasarkan BLR yang telah ditetapkan.
3) Ahmad baru berkerja ditempat baru dan pendapatan beliau yang lebih tinggi telah membolehkan beliau untuk membeli rumah yang selama ini beliau nantikan. Setelah mempunyai cukup wang deposit (10%) dan bayaran untuk kos-kos lain, beliau akhirnya membuat keputusan untuk membeli rumah tersebut kerana risau ianya akan dibeli oleh orang lain. Dalam kes ini, Ahmad tidak terlalu memikirkan tentang kadar faedah yang dikenakan oleh bank kerana matlamat utama adalah untuk mendapatkan rumah tersebut setelah beliau mempunyai ‘kelayakan’ untuk membelinya. Apa yang beliau pertimbangkan hanyalah kadar terendah antara bank (tidak jauh berbeza) ataupun sama ada untuk memilih kadar tetap atau berdasarkan BLR yang boleh berubah-ubah.
Dalam beberapa contoh di atas, bolehlah saya nyatakan bahawa walaupun kadar faedah pinjaman adalah penting untuk dipertimbangkan namun ianya bukanlah faktor utama yang menyumbang kepada kerancakan pasaran hartanah kerana terdapat faktor lain yang lebih diutamakan. Itulah sebabnya anda dapati sebelum berlaku krisis ekonomi pada 1997, pasaran hartanah amat rancak walaupun kadar faedah melebihi 10%. Ini seterusnya memberikan kesan kepada mereka yang memilih pakej berdasarkan BLR kerana bayaran juga meningkat berbanding sebelumnya. (Akan dibincangkan kemudian). Pasaran hartanah juga jatuh semasa krisis ekonomi (di mana kadar faedah adalah tinggi) bukan disebabkan kadar yang tinggi tetapi kerana permintaan yang jatuh mendadak akibat daripada masalah kewangan, pemaju bermasalah dan pelbagai lagi yang mendorong kepada perkara tersebut.
Bagi seorang pelabur pula, kadar ini biasanya menentukan bayaran balik pinjaman mereka dan mereka biasanya memastikan sama adalah ‘kadar pulangan’ adalah melebihi daripada apa yang mereka bayar dan biasanya menjangkakan kadar pulangan disekitar 6-8% bergantung kepada jenis hartanah. Sesetengah pelabur juga hanya memikirkan potensi kenaikan harga hartanah kerana mereka biasanya terus menjual hartanah tersebut selepas sesuatu tempoh masa (terutamanya hartanah baru) dan membuat keuntungan daripada kenaikan harga tersebut.
Semoga pejelasan di atas sedikit sebanyak dapat memberikan idea kepada semua sama ada adakah kadar faedah memberikan kesan terhadap pasaran hartanah. Saya pasti ramai diantara anda pastinya mempunyai pendapat tersendiri mengenai apa yang saya ketengahkan… dan anda amatlah dialu-alukan untuk memberikan komen anda..
//
