Kerajaan telah mengumumkan pakej rangsangan ekonomi sebanyak RM7 Billion 2 hari yang lalu dalam usaha menstabilkan ekonomi Malaysia, mengurangkan bebanan kepada rakyat dan meningkatkan lagi keyakinan pelabur dan sektor swasta. Adakah jumlah ini mencukupi dan adakah ianya benar-benar berupaya mencapai objektif yang ingin dicapai, itu saya kurang pasti sebagaimana apa yang berlaku dengan penambahan jumlah RM5 Billion terhadap ValueCap. Apa yang lebih menarik minat saya di sini adalah mengenai sebahagian daripada jumlah berkenaan iaitu sebanyak RM1.2 billion akan digunakan untuk pembinaan sebanyak 25,000 rumah kos rendah dan sederhana.
Lif Rosak.. Salah Siapa?
Memang menarik apabila berulangkali menonton isu masalah penyelenggaran di sebuah flat yang dilaporkan di TV3. Buat kali kedua dilaporkan jenazah terpaksa diusung dari tingkat tinggi menuruni tangga akibat lif yang rosak dan tidak dibaiki oleh pihak pengurusan. Bagi penduduk/pemilik, pemaju bersikap lepas tangan dan sengaja tidak mahu membaiki lif walaupun sesetengahnya mendakwa yuran maintenance telah dibayar. Bagi pihak pengurusan pula, penduduk tidak membayar yuran pengurusan dan bagaimana untuk menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan jika bayaran tidak dibuat. Masalah ini seperti cerita ‘chicken and egg’ dan akan berterusan menjadi tuduh menuduh yang tiada kesudahan jika tidak dicari punca sebenar.
Bag saya isu penyelenggaraan dan yuran tidak berbayar adalah perkara biasa didengar terutamanya di kawasan perumahan flat. Di dalam kes seperti ini, perkara pertama yang harus diketengahkan atau ‘digali’ dari pengurusan adalah berapa banyak yuran pengurusan yang telah dibayar dan berapa ramai penduduk yang sebenarnya membayar yuran ini. Dan saya tidak terperanjat jika mendapati bilangan mereka yang membayar adalah kurang daripada 30%. Inilah sebenarnya masalah yang sering dihadapi dan tidak juga dinafikan masalah pihak pengurusan sendiri tetapi saya yakin jika majoriti penduduk membayar yuran tersebut pastinya masalah penyelenggaraan tidak sempurna tidak terjadi. Jika dilihat dari laporan yang dipaparkan TV3 juga saya dapat melihat keadaan lif yang amat uzur dengan butang lif tercabut, diconteng dengan teruk dan jika anda berfikir sejenak siapakah yang melakukan perkara-perkara sedemikian? Adakah pihak pengurusan yang sengaja mahu merosakkan lif tersebut? Atau adakah pihak-pihak luar yang datang ke kawasan tersebut semata-mata untuk merosakkan lif berkenaa? Saya pasti anda juga bersetuju jika saya katakan ianya berpunca daripada mereka yang tinggal di kawasan berkenaan sendiri. Walaupun hanya tindakan segelintir mereke yang ‘nakal’ seperti kanak-kanak atau remaja di kawasan berkenaan, pihak penduduk, jawatankuasa, ibubapa dan mereka yang prihatin seharusnya mengambil tindakan proaktif untuk mengingatkan kepada mereka yang tidak bertanggunjawab ini. Mungkin dengan mengalami situasi ini sedikit sebanyak mereka akan dapat menghargai jika lif tersebut dibaiki kelak yang tidak dapat dipastikan bila…
Harga Hartanah Merudum..
Topik di atas lebih kepada persoalan daripada penyataan. Ini kerana pada masa ini saya mendapati di mana-mana mereka yang terlibat di dalam hartanah termasuklah penjual, ejen hartanah serta loan officer yang menyatakan pasaran agak perlahan dengan pembeli lebih berhati-hati untuk membeli kerana menjangkakan harga hartanah akan menurun.
Walaupun kebanyakan pakar dan konsultan menyatakan bahawa nilai hartanah tidak akan menurun dengan mendadak dalam beberapa tahun mendatang ini, bakal-bakal pembeli dilihat mengambil langkah yang lebih kepada ‘wait and see’.
Sesetengah ejen hartanah yang saya temui juga menyatakan urusan penjualan hartanah mereka agak perlahan terutamanya yang melibatkan pelabur spekulasi seperti kondominium high-end. Harga hartanah pertengahan juga dilihat akan lebih mendatar dan sesetengah pembangunan bertingkat seperti apartment dan kondominium mungkin mengalami ‘masa sukar’ untuk dijual pada harga yang tinggi disebabkan faktor semasa dan juga bilangan ‘supply’ dalam pasaran.
Masa Untuk Menjual Rumah Anda?
Hari ini saya terfikir untuk berkongsi dengan anda mengenai trend ‘Indeks Harga Rumah’ yang saya fikir boleh membantu anda yang ingin membuat keputusan terhadap pelaburan hartanah anda.
Berdasarkan ‘Indeks Harga Rumah’ yang dikeluarkan NAPIC, saya perhatikan trend harga rumah yang berlaku adalah hampir serupa dengan apa yang berlaku pada kitaran 10 tahun sebelum berlaku kegawatan ekonomi 1998. Berdasarkan tempoh 1989 – 1999 dalam Jadual di bawah, anda dapat perhatikan trend peningkatan indeks harga sehingga tahun 1997 (Indeks 216.8), iaitu pada tahap puncak sebelum ianya jatuh pada tahun berikutnya (1998), pada indeks 196.4. Ianya adalah merupakan tahun ke-8 dalam kitaran tersebut di mana kegawatan berlaku.
Queensbay dan Tanah ‘Tepi Pantai’
Saya amat tertarik dengan tulisan Prof. Salleh Buang di dalam NST hari ini mengenai tajuk di atas. Setelah pelbagai komen dan komplen disuarakan dari pelbagai sudut akhirnya beliau tampil memberikan pandangan beliau berdasarkan Kanun Tanah Negara (Akta 65/1965).
Apakah sebenarnya isu mengenai perkara ini? Isu sebenar yang timbul adalah bagaimana tapak pembangunan Queensbay Mall di Pulau Pinang yang terhasil dari penambakan pantai (diistilahkan sebagai “tepi laut” di dalam KTN) boleh diberikan status ‘Hakmilik Kekal’ (Freehold) sedangkan tanah berimilik yang diberikan kerajaan negeri selain daripada pemberian kepada Kerajaan Persekutuan, pihak berkuasa awam, atau pihak berkuasa negeri berpuashati untuk tujuan awam dan di dalam keadaan yang memerlukan ia berbuat demikian mestilah untuk tempoh beberapa tahun seperti yang termaktub di bawah Seksyen 76, KTN. Ini bermaksud untuk tujuan seperti pembinaan Queensbay Mall, ia seharusnya diberikan pemilikan untuk tempoh maksima 99-tahun dan bukannya sebagai hakmilik kekal.
Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965)
Sekadar ingin berkongsi sedikit dengan anda yang masih tertanya-tanya apakah sebenrnya Kanun Tanah Negara – undang-undang yang mengawal sistem pentadbiran tanah di Malaysia. Berikut adalah sedikit petikan yang saya ambil dari Wikipedia untuk bacaan anda.
PERMULAAN SUATU SISTEM TANAH YANG SAMA
Undang-undang tanah yang utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara(KTN). Undang-undang ini telah dikuatkuasakan mulai pada 1.1.1966. Dari tarikh ini sistem pemegangan dan urusan tanah yang sama telah wujud disemua negeri di Semenanjung Malaysia.
Sebelum 1.1.1966 ,semua negeri ini mempunyai dua sistem pemegangan tanah yang agak berlainan.Negeri-negeri Pulau Pinang dan Melaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di Negeri-negeri Selat sebelum perang(yang di contohi daripada undang-undang harta dan pindahak Inggeris)yang dengannya suratikatan yang di sempurnakan secara persendirian adalah asas hakmilik bagi tanah.
Secara perbandingan sembilan buah Negeri-negeri Melayu itu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bahawa hak-hak persendirian atas tanah boleh di perolehi hanya daripada pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikutan daripada pendaftaran Kerajaan mengenai urusan-urusan statut yang kemudian. Sistem yang diamalkan di sembilan buah Negeri Melayu adalah dikenali umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hakmilik.
KTN telah digubal dengan berdasarkan kepada F.M.S Land Code 1926 (undang-undang yang terpakai kepada Negeri Sembilan, Pahang, Perak dan Selangor sebelum 1.1.1966). Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan Melaka, Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka) telah diperbuat dalam tahun 1963 dan dikuatkuasakan pada 1.1.1966.
Oleh itu dengan adanya KTN dan Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka ), 1963, kesemua sebelas buah Negeri di Semenanjung mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1.1.1966. Ini juga bererti bahawa mulai dari tarikh ini kesemua sebelas Negeri di Semenanjung memakai sistem Torrens. (Sabah dan Sarawak masing-masing menggunakan undang-undang tanahnya sendiri).
CIRI-CIRI SISTEM TANAH SEBAGAIMANA YANG DIAMALKAN.
Sistem Torrens menetapkan dan memperakui, di bawah kuasa Kerajaan, kepunyaan hakmilik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. Tujuan-tujuan sistem Torrens ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. Hakmilik adalah bukti muktamad bahawa orang yang disebutkan didalamnya adalah tuanpunya tanah yang dinyatakan didalamnya.
Hakmilik-hakmilik tanah yang sah memerlukan perihal sempadan-sempadan yang tepat. Ini bererti bahawa pengukuran tanah yang cekap mestilah dibuat. Suatu hakmilik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan apa-apa perihal sempadan yang munasabah, tetapi jika sempadan-sempadan itu tidak tepat sedangkan hakmilik itu masih lagi tidak boleh disangkal, ia mungkin akan menjadi terdedah kepada pertikaian mengenai sempadan. Dengan pengukuran yang tepat kemungkinan berlakunya apa-apa pertikaian sempadan adalah dihapuskan dan dengan itu hakmilik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.
Daripada apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bahawa ciri-ciri utama sistem Torrens adalah seperti berikut:dokumen hakmilik yang dengan jelas menentukan tanah itu difailkan di Pejabat Pendaftaran.didalam hakmilik itu didaftarkan segala jualan dan urusan yang kemudian atas tanah itu.
Oleh itu pemeriksaan pada bila-bila masa di Pejabat Pendaftaran menunjukkan bukan sahaja tiap-tiap butir mengenai syarat-syarat hakmilik asal tetapi juga nama-nama tuanpunya pada masa ini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajakan atau gadaian.
Diantara kebaikan-kebaikan Sistem Torrens adalah seperti berikut:-
Tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hakmilik yang jelas, di jamin oleh Kerajaan, membentangkan bukan sahaja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. tiap-tiap orang boleh memperniagakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan carian yang rumit dan mahal menerusi dokumen-dokumen yang dahulu. hakmilik bagi tanah itu dan hak-hak semua orang yang memegang pajakan atau gadaian akan tidak boleh disangkal.
Hendaklah diperhatikan bahawa Sistem Torrens berasal dari Australia Selatan. Sistem ini dinamakan dengan mengambil sempena Sir Robert Torrens yang memperkenalkannya di Australia Selatan dalam tahun1858. Kemudiannya ia berkembang ke seluruh Australia dan kepada banyak bahagian–bahagian lain dalam dunia.
Pinjaman Rumah 2 Generasi
Sempena cuti raya yang panjang ni, nampaknya barulah saya mempunyai masa yang banyak untuk diluangkan kepada blog ni. So bolehlah saya berkongsi lebih banyak mengenai sebarang maklumat yang saya perolehi atau ketahui dengan anda semua.
Sebenarnya saya just nak kongsi sedikit mengenai isu pinjaman 2 generasi dimana anak boleh menyambung bayaran pinjaman yang dibuat oleh bapa/generasi terdahulu. Ini adalah untuk memastikan perkara asas seperti rumah dapat dimiliki oleh setiap orang dengan membuat tempoh pinjaman yang lebih panjang. Menurut komen yang saya baca di Blog Datuk Mohd Ali Rustam, perkara sebegini telahpun dilaksanakan di Jepun dan Eropah. Menurut beliau jika Bank Negara memberi pertimbangan kepada isu ini mungkin masalah pemilikan hartanah oleh bumiputera dapat ditingkatkan lagi terutamanya kepada golongan yang berpendapatan rendah.
Perkara ini sebenarnya ada baik dan kurangnya. Walaupun dengan memanjangkan tempoh pinjaman kita hanya membayar lebih banyak faedah terhadap pinjaman tersebut, saya fikir jika ini merupakan satu cara yang boleh membantu golongan yang kurang berkemampuan ini, hasrat untuk 1 keluarga 1 rumah pastinya boleh dicapai dan barulah isu setinggan mungkin dapat diselesaikan.
Bagaimana pendapat anda?
Panduan Asas Lelongan Awam
Apa khabar semua?
Artikel ini saya tulis sebagai menjawab persoalan seorang daripada pembaca TipsHartanah yang mahukan tips asas dalam membuat pembelian melalui lelongan awam. Walaupun perkara ini banyak didapati di laman web lain, saya berharap pembaca-pembaca TipsHartanah akan dapat memperolehi maklumat tersebut di sini.
Secara asasnya, untuk membeli hartanah/rumah di Lelongan Awam, anda perlulah:-
- Menyediakan Deposit – Amaun deposit adalah bersamaan 5% ATAU 10% daripada Harga Rezab. Anda perlu memastikan amaun ini daripada terma-terma di dalam Pengisytiharan Jualan (Proclamation of Sales) di iklan-iklan lelongan tersebut di akhbar atau pun melalui pelelong berkenaan. 5% biasanya adalah untuk lelongan LACA (hartanah tanpa hakmilik individu) manakala 10% adalah deposit yang biasa dikenakan untuk lelongan mahkamah/pejabat tanah dan juga sebahagian LACA. Sebaiknya hubungi pelelong untuk maklumt lanjut.
- Membuat Bayaran Deposit – Kebiasaannya bayaran yang diterima untuk deposit adalah melalui ‘Bankers Cheque’ yang boleh anda beli/dapatkan di mana-mana bank. Walau bagaimanapun, sesetengah bank/pelelong pada masa ini telahpun menerima mod pembayaran dalam bentuk Kad Kredit atau Cash (tidak banyak). Sekali lagi, anda perlu dapatkan maklumat ini di dalam Pengisytiharan Jualan atau menghubungi pelelong berkenaan. Adalah sebaiknya untuk mengelak daripada membayar secara Tunai. Sekiranya anda merancang untuk membida melebihi Harga Rezab, sila pastikan anda membawa wang tambahan / bankers cheque dengan nilai bersamaan 5% atau 10% perbezaan dari tambahan Harga Rezab dan Harga Belian yang anda rancang. Sebagai contoh:-
Harga Rezab – RM100,000
Deposit yang mesti dibayar (10%) – RM10,000 (semasa pendaftaran).
Sasaran maksimum pembelian (membuat bidaan tambahan andainya terdapat pembida lain) – RM110,000, Maka sediakan tambahan 10% daripada RM10,000 lagi (RM110,000-RM100,000) – RM1,000. Perbezaan ini juga biasanya boleh dibayar dalam tunai jika jumlah rendah atau sesetengah pelelong membenarkan anda kembali semula kemudian untuk membayarnya dalam bentuk Bankers Cheque. - Mendaftar Diri sebagai Pembida – Anda biasanya boleh hadir pada waktu lelongan seawal 1 jam sebelum lelongan untuk pendaftaran tetapi 30 min awal adalah memadai. Pastikan anda membawa bersama deposit anda untuk pendaftaran dan mendapatkan resit bayaran/borang pendaftaran pembida daripada pelelong. Sila pastikan juga no. lelongan hartanah adalah sama dengan hartanah yang ingin dibida oleh anda. *Elakkan daripada memaklumkan kepada orang yang tidak dikenali daripada mengetahui hartanah yang ingin anda bida dan juga harga tertinggi yang sanggup anda bida. Ini adalah untuk mengelakkan daripada diketahui oleh sindiket di lelongan tersebut.
- Menggunakan Ejen sebagai wakil anda – Selain daripada menghadiri sendiri lelongan tersebut, anda boleh mendapatkan khidmat ejen hartanah yang boleh bertindak sebagai wakil kepada anda untuk membuat bidaan. Pastikan ejen tersebut adalah daripada wakil syarikat ejen hartanah yang sah. Untuk kawasan Lembah Klang anda boleh menghubungi TipsHartanah untuk perkhidmatan ini.
- Membuat Bidaan – Setelah lelongan bermula, anda akan diberikan pad bidaan/no.pengenalan bidaan dsb untuk membuat bidaan apabila giliran hartanah yang ingin dibida anda tiba. Pelelong akan membaca sedikit maklumat asas mengenai hartanah sebelum bidaan dimulakan pada harga rezab. Pelelong juga biasanya akan mengumumkan amaun kenaikan setiap bidaan jika terdapat lebih dari satu pembida, contohnya kenaikan RM1,000 pada setiap bidaan. Anda hanya perlu menunjukkan no. bidaan (pedal bidaan) anda apabila ingin membuat bidaan. Lelongan akan berhenti apabila tiada lagi persaingan untuk bidaan.
- Pengumuman pembida berjaya – Setelah tiada lagi pembida yang memuat tawaran lebih tinggi, pelelong akan mengira sehingga 3 (1,2,3) dan seterusnya mengetuk tukul menandakan lelongan ditutup dan mengumumkan pembida yang berjaya. Pembida yang berjaya kemudiannya dikehendaki untuk menandatangani Memorandum Jualan dan membayar baki deposit kepada pelelong.
- Mendapatkan Pinjaman – Dalam tempoh 90/120 hari, pembeli dikehendaki menjelaskan baki harga jualan sama ada dengan mendapatkan pinjaman ataupun membayar tunai. Jika tidak dilaksanakan, pembeli berisiko berhadapan kehilangan wang deposit melainkan kelewatan adalah bukan disebabkan oleh pembeli.
Langkah-langkah di atas adalah sekadar panduan asas untuk membuat bidaan di lelongan awam. Ia sebenarnya tidak susah untuk dilakukan tetapi bagi mereka yang baru, perlulah berhati-hati dan sebaiknya mendapatkan nasihat terlebih dahulu sebelum membuat sebarang bidaan.
Selamat Membida!.
Flat Harga RM75,000??
Semalam saya agak terkejut dengan satu berita di TV3 mengenai permohonan REHDA yang mahukan kerajaan mengkaji semula harga rumah kos rendah daripada harga sekarang RM42,000 kepada RM60,000 dan RM75,000. Mereka mahukan harga rumah kos rendah di seluruh negara pada harga minimum RM60,000 kecuali di Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang pada harga RM75,000.
Sememangnya perkara ini telah lama digembar-gemburkan terutamanya mengenai isu kenaikan kos bahan binaan. Tetapi umum serta kerajaan haruslah mengambil kira bahawa sesetengah pemaju yang dikenakan syarat untuk membina rumah jenis ini adalah hanya sebahagian daripada syarat kelulusan projek pembangunan mereka pada kuota tertentu seperti 10% atau 30%. Ini bermakna kerajaan telah mengambil kira keuntungan yang mereka boleh perolehi melalui pembangunan rumah-rumah atau hartanah jenis lain di dalam projek yang sama yang biasanya memberikan keuntungan yang tinggi kepada pemaju. Jika mereka hanya mengambilkira isu pembinaan rumah kos rendah sahaja, ini merupakan suatu perkara yang hanya akan menguntungkan satu pihak sahaja iaitu pemaju melainkan pembangunan projek berkenaan adalah semata-mata pembangunan projek rumah kos rendah.
Walau bagaimanapun, sesuatu pembinaan projek yang khusus untuk rumah kos rendah adalah biasanya merupakan projek kerajaan di bawah SPNB ataupun usahasama (JV) kerajaan dengan pemaju yang mana kerajaan akan tetap memastikan pemaju memperolehi keuntungan.
Ole itu saya tidak fikir buat masa sekarang kerajaan harus mempertimbangkan permintaan REHDA untuk kenaikan harga rumah kos rendah yang boleh dikatakan mendadak tersebut. Memandangkan semua barang sedang meningkat dan kadar inflasi semakin tinggi, menaikkan keperluan asas seperti ini hanya memburukkan lagi keadaan.
Selain itu saya berpendapat kerajaan juga harus mempertimbangkan pembangunan semula BANYAK rumah kos rendah yang terbengkalai atau berada di dalam status Non-Performing Loan (NPL). Saya mendapati terlalu banyak rumah jenis ini yang didapati terbiar begitu sahaja dan ada diantaranya dilelong pada harga serendah RM5,000. Oleh itu, jika masih terdapat beribu-ribu rumah seperti ini yang boleh diperolehi dengan harga yang rendah mengapa perlu mempertimbangkan pembinaan baru pada harga RM75,000? Siapa sebenarnya yang ingin mengaut keuntungan di sini? Pengurusan unit-unit sedia ada perlulah dipantau dan diuruskan dengan sistematik dan berkesan.
Sindiket di Lelongan Awam
Memang menarik untuk mengetahui tentang sindiket di Lelongan awam hartanah terutamanya kepada anda yang masih tidak mengetahui mengenainya dan juga untuk anda yang merancang untuk membida kali pertama.
Sindiket ini merupakan individu atau kumpulan yang mengambil keuntungan mudah daripada setiap lelongan hartanah yang melibatkan hartanah yang mudah dijual dan dilelong pada harga yang biasanya lebih rendah dari harga pasaran. Dalam lelongan-lelongan lepas yang saya hadiri, mereka ini dalam pemerhatian saya merupakan suatu kumpulan yang sangat terancang strategi mereka. Bayangkan dalam satu lelongan hartanah mereka melibatkan sehingga 30 pembida diantara mereka untuk memanipulasi harga jualan hartanah tersebut. Mereka juga membida sehingga 20 orang untuk satu hartanah tetapi akhirnya seorang sahaja yang membuat bidaan.
Sindiket ini biasanya beroperasi dalam dua cara iaitu sama ada menawarkan orang duit untuk menarik diri dari membida atau menawarkan untuk menarik diri jika terdapat pembida serius sanggup untuk membayar mereka. Bagi mereka yang baru dalam lelongan awam ini, jangan cuba-cuba untuk berurusan dengan orang seperti ini dan elakkan daripada membuat sebarang perhubungan atau percakapan dengan orang yang anda tidak kenali sebelum dan semasa lelongan tentang hartanah yang ingin anda bida.
Tidak dinafikan juga ada diantara mereka yang juga membuat duit dengan menjadi pembida seperti ini – menerima tawaran sindiket ini untuk menarik diri dengan tidak membuat bidaan dan menerima wang dari mereka. Tetapi ini merupakan suatu perkara yang akhirnya mungkin memberi kesan kepada anda jika anda tidak berpengalaman cukup dalam lelongan awam ini.
Perkara ini sememangnya amat menarik sekali dan merupakan antara topik yang akan saya sentuh dalam ebook akan datang TipsHartanah mengenai lelongan awam… Nantikannya!
