BTS vs STB

Bina Kemudian Jual (Build Then Sell – BTS) dan Jual Kemudian Bina (Sell Then Build – STB) – Adakah BTS benar-benar memberikan kelebihan dan manfaat kepada pembeli-pembeli rumah?

Isu BTS dan STB ini pernah dibincangkan sebelum ini dan akhirnya ianya telahpun dimaktubkan dengan lebih jelas oleh kerajaan mengenai apa yang sepatutnya dilakukan oleh pemaju-pemaju perumahan baru-baru ini serta pengumuman pemberian insentif kepada pemaju yang menggunakan konsep BTS.

Sebelum saya bincangkan lebih jauh, biar saya nyatakan dengan ringkas apakah sebenarnya BTS yang diperkatakan sekarang ini?
BTS sebenarnya adalah berlawanan dengan konsep STB yang biasa dilakukan sekarang ini di mana pemaju mendapat bayaran terlebih dahulu daripada pembeli sebelum projek disiapkan, sama ada terus daripada pembeli atau melalui pembiayaan oleh pembeli daripada bank. Dengan BTS, pemaju hanya akan memperolehi bayaran apabila projek mereka siap dan memperolehi CCC. BTS ini juga terbahagi kepada 2 iaitu:

• BTS Sepenuhnya 0:100 – di mana pemaju hanya menjual rumah yang siap sepenuhnya dan mematuhi CCC; dan
• BTS Sebahagian 10:90 – di mana pembeli membayar 10% deposit untuk tempahan serta menandatangai Perjanjian Jualbeli dan membayar baki 90% hanya setelah rumah disiapkan dan mematuhi CCC.

Berdasarkan BTS ini, pemaju akan diberikan insentif yang amat menarik sebagaimana yang diumumkan baru-baru ini. Insentif tersebut adalah :

• Pengecualian Deposit Lesen Pemaju Perumahan sebanyak RM200,000
• Pengecualian pembinaan rumah kos rendah mengikut kuota yang ditetapkan sekarang. Sebagai pertukaran, pemaju boleh membina rumah kos sederhana rendah – yang boleh dijual dengan harga lebih tinggi
• Kerajaan akan mempercepatkan proses kelulusan permohonan pembangunan seperti permohonan tukar syarat tanah, pecah sempadan, kelulusan pelan atur dan pelan bangunan dalam tempoh empat bulan sahaja.

OK, sekarang sudah ada konsep BTS, adakah ini bermaksud semua pemaju mesti mematuhinya?
Sebenarnya buat masa ini kerajaan tidak lagi mewajibkan semua pemaju menggunakan BTS dan ini juga bermaksud pemaju-pemaju kecil dan bermasalah masih lagi boleh meneruskan projek-projek mereka dengan konsep STB. Buat masa ini hanya sebilangan kecil sahaja pemaju besar yang bersedia untuk melakukan pembangunan dengan BTS untuk mengambil peluang dari insentif yang diberikan.

Majoritinya masih dilihat tidak lagi bersedia kerana walaupun insentif yang diberikan adalah menarik, pemilihan BTS untuk pembangunan sebenarnya memerlukan modal awal yang besar untuk menanggung pembangunan mereka dan mereka terpaksa menanggung risiko semasa pembangunan (yang sememangnya harus mereka lakukan) serta memastikan projek mereka mematuhi CCC (Certificate of Completion and Compliance) yang telah menggantikan CFO (Certificate of Fitness for Occupation) – dikenali sebagai Sijil Layak Menduduki sebelum ini. Selain itu, pemaju yang memilih BTS juga dilihat mungkin akan menghadapi masalah untuk memperolehi pembiayaan bagi projek mereka jika tidak mempunyai kedudukan kewangan kukuh kerana mereka tidak lagi mempunyai pembeli untuk direkodkan bagi menunjukkan kemampuan serta potensi projek pembangunan serta syarikat mereka. Sama ada bank akan memberikan pembiayaan untuk projek di bawah BTS, isu ini masih lagi terbuka dan tidak dapat dipastikan.

Walau bagaimanapun, melalui BTS pemaju sebenarnya akan dapat mengurangkan kos pegangan tanah kerana projek dapat dimulakan lebih awal dan seterusnya memendekkan masa untuk pelancaran projek. Melalui BTS, pemaju juga mempunyai lebih kuasa untuk meletakkan harga hartanah yang lebih premium kerana risiko projek terbengkalai adalah lebih rendah kerana ianya hanya dijual hanya setelah projek siap dilaksanakan. Ini seterusnya dalam jangka panjang akan memberikan suatu situasi menang-menang di mana walaupun pembeli terpaksa membayar harga rumah yang mungkin lebih mahal tetapi mereka tidak perlu lagi khuatir dengan isu projek tidak siap dan pelbagai lagi sebagaimana yang berlaku sekarang.

Apa yang mungkin menjadi isu utama di sini adalah adakah pembeli akan benar-benar dilindungi? Jika BTS tidak diwajibkan kepada semua pemaju pada masa akan datang maka idea memperkenalkannya hanya akan menjadi sia-sia dan mungkin tidak mencapai matlamat utama ianya diperkenalkan. Walaupun difahami bahawa BTS hanya akan lebih memihak kepada pemaju-pemaju besar dengan modal sediaada yang tinggi serta mempunyai aliran tunai yang baik, kerajaan perlulah menetapkan suatu tarikh di mana semua pemaju harus mematuhi BTS supaya tidak lagi wujud isu-isu projek terbengkalai, pembeli ditipu, projek lewat siap dan pelbagai lagi yang mana akhirnya hanya memberi kesan negatif kepada pembeli.

Oleh itu, tidak lagi dinafikan bahawa konsep BTS ini sememangnya bernas dan amat saya sokong sepenuhnya. Namun jika ianya tidak diwajibkan kepada semua pemaju pada suatu tarikh yang jelas, maka saya fikir pada masa akan datang segalanya mungkin hanya sia-sia jika semua pemaju kembali kepada STB untuk mengelakkan daripada perlu mengambil risiko yang besar ke atas mereka sebagaimana sekarang.

Anda mempunyai pendapat yang ingin diketengahkan? Nyatakannya di sini..