Isu beli rumah dan masuk awal..

Baru-baru ni seorang rakan berjumpa dan mengadu dengan saya mengenai rumah yang beliau beli sebelum ni mempunyai masalah dengan penjual dan juga peguam yang menguruskan. Menurutnya rumah tersebut sudah menjadi miliknya kerana bank telah membuat ‘disbursement’ tetapi penjual masih menuntut sewa bulanan kerana mendakwa ‘disbursement’ tersebut belum dibuat dengan jumlah sepenuhnya… sehinggalah masalah bertambah apabila rumah tersebut hampir disita kerana penjual tidak pernah membayar cukai taksiran (assessment) untuk tempoh lebih setahun dan membuatkan rakan saya semakin ‘naik angin’ dan akhirnya terpaksa keluar duit sendiri untuk membayar cukai taksiran tersebut.

Sebelum saya mengulas lebih lanjut mengenai isu di atas, saya ingin anda nampak terlebih dahulu apakah sebenarnya yang berlaku di atas:
1) Pembeli telah membeli rumah tersebut secara terus kepada penjual (tanpa melalui ejen hartanah) pada harga yang sama-sama persetujui
2) Pembeli telah meminta untuk masuk lebih awal (dengan membayar sewa) sehinggalah bank membuat ‘disbursement’ kepada penjual.
3) Tiada perjanjian sewaan dibuat untuk penyewaan tersebut.
4) Kedua-dua pembeli dan penjual mempunyai peguam tersendiri yang mewakili mereka.
5) Penjual tidak membayar cukai taksiran untuk tempoh yang lama (lebih setahun) sehingga menerima notis sita.

Bagi anda yang merancang untuk membeli rumah, saya harap anda dapat mengambil sedikit pengajaran/manfaat dari isu ini – terutamanya jika anda merancang untuk masuk lebih awal dgn membayar sewa kepada penjual.

Sekarang kita bincangkan lebih mendalam mengenai isu ini..

Dalam isu di atas, pembeli telah bersetuju untuk membeli dengan penjual dan menyatakan persetujuan untuk membayar deposit 10% dan seterusnya ingin memasuki lebih awal rumah dengan membayar sewa bulanan.

Memandangkan pembelian ini secara terus dan tanpa melalui ejen hartanah, segala urusan pembayaran seperti di atas adalah sebaiknya dan seharusnya dilakukan melalui peguam, di mana pembeli haruslah melantik terlebih dahulu peguam beliau dan seterusnya menyatakan persetujuan dan terma-terma mengenai pembelian rumah tersebut – ini telah dilakukan oleh beliau tanpa masalah.

Walau bagaimanapun, pembeli TIDAK mengarahkan peguam untuk menyediakan satu kontrak untuk penyewaan dan begitu juga dengan penjual dan masing-masing hanya berdasarkan atas persetujuan lisan. Inilah yang biasa membawa kepada masalah kepada penyewaan rumah – di mana majoritinya tidak menggunakan kontrak/perjanjian penyewaan untuk melindungi kepentingan masing-masing yang akhirnya membawa masalah apabila berlaku isu-isu sebegini.

Dalam isu ini, penjual masih mempunyai baki pinjaman dengan bank dan harga jualan juga adalah RM30,000 lebih tinggi.. ini bermaksud bank akan membuat 2 kali disbursement (pembayaran) melalui peguam pembeli – pertama untuk pembayaran kepada bank penjual (melalui peguam penjual) dan diikuti pembayaran kedua kepada penjual. Pembeli telah berpendapat bahawa sebaik sahaja disbursement pertama telah dibuat, maka beliau boleh berhenti membayar sewa kerana berpendapat bahawa rumah tersebut telah menjadi milik beliau.

Pada peringkat ini sebenarnya, Perjanjian Jual Beli belum lagi disetem dan duti setem belum dibayar yang mana ini bermaksud rumah tersebut masih lagi menjadi milik penjual. Ini kerana peguam perlu memastikan bank pembiaya pembeli membuat pembayaran sepenuhnya sebelum perjanjian disetem dan pada ketika itu barulah rumah tersebut menjadi milik pembeli.

Rasional yang boleh anda lihat di sini… (diandaikan pembeli tidak masuk awal dan menyewa rumah lain sementara menunggu transaksi selesai).
Selagi segala urusan penjualan tidak diselesaikan… dan bank belum membuat pembayaran sepenuhnya.. maka pembeli harus membayar sewa terhadap rumah yang beliau diami. Ini adalah kes yang sama dengan isu di atas, di mana selagi bank pembiaya tidak membayar jumlah sepenuhnya maka selagi itulah pembeli harus membayar sewa kepada penjual.

Bagi masalah cukai taksiran pula, penjual enggan membayar cukai tersebut walaupun telah dimaklumkan oleh pembeli mengenai notis yang diterimanya kerana pembeli telah berhenti membayar sewa. Pembeli bernasib baik kerana pegawai Majlis Perbandaran menerima alasan beliau mengenai masalah yang dihadapi dan akhirnya terpaksa membayar cukai tersebut sendiri.

Dalam keadaan biasa, peguam akan menolak segala jumlah tidak berbayar seperti caj pengurusan bangunan, cukai pintu, taksiran dsb daripada jumlah pembayaran kedua daripada bank sebelum dibayar kepada penjual. Ini untuk memastikan rumah yang dijual adalah bebas dari sebarang tunggakan bayaran semasa ‘vacant posession’.

Siapa yang silap?
Seperti yang banyak saya nyatakan dan ulasan mengenai ebook saya “Panduan Membeli Rumah“, proses membeli rumah ini sebenarnya adalah ringkas tetapi memandangkan ianya hanya berlaku sekali bagi kebanyakan individu dalam hidup mereka maka ianya menjadi rumit terutama apabila berlaku masalah-masalah seperti di atas.

Apabila berlaku isu/masalah sebegini masing-masing akan menunding jari kepada pihak lain dan ia semakin rumit apabila semua pihak tidak mahu mengalah dan berunding. Memandangkan tiada ejen hartanah yang boleh membantu di dalam masalah tersebut maka peguam seharusnya mengambil peranan sebaiknya untuk mendamaikan pertikaian kedua-dua pihak dan mengatasi masalah yang dihadapi.

Pengajaran utama yang boleh diambil dari isu ini…
1) Setiap perkara yang ingin dilakukan semasa proses transaksi hartanah mestilah dipersetujui bersama melalui suatu kontrak ringkas yang disediakan peguam.
2) Kenalpasti terlebih dahulu masalah sebenar yang menjadi punca pertelingkahan dan selesaikannya melalui peguam.

Jika anda ingin mendapatkan maklumat lanjut mengenai proses membeli rumah dan ingin mengelakkan perkara sebegini daripada berlaku kepada anda, dapatkan sekarang ebook “Panduan Membeli Rumah” dari Tips Hartanah sekarang.

Ayat-ayat di atas agak tidak tersusun dan mungkin sukar difahami oleh sesetengah anda yang membaca. Anda boleh menyatakan persoalan anda di sini supaya saya boleh menjawabnya…